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引言：从"商业大市"迈向"国际消费中心城市"的顶层设计

2026年5月，《南京市商业空间布局规划（2025—2035年）》（以下简称"新规划"）由南京市商务局联合南京市规划和自然资源局正式发布，明确以建设"'国际范''青春潮''古都韵'共生互融的国际消费中心城市"为总体定位，确定了未来10年南京商业空间发展的目标蓝图与实施路径。

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新规划核心内容解读："5+4+3"现代商业空间布局体系

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总体目标：

构建"5+4+3"现代商业空间布局体系

根据新规划，到2035年，南京将构建起整体布局合理、层次结构清晰、功能业态完善、场景特色鲜明、保障民生有力的"5+4+3"现代商业空间布局体系，包括：

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5类商圈体系：

金字塔式分级，国际化属性凸显

新规划在商圈层级上首次明确"国际地标商圈""都市圈中心商圈"等定位，强化国际化属性：

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4类特色商业体系

场景化、主题化、融合化

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3类专业体系：

保民生、强韧性、促循环

商品交易市场层面，规划形成"一南一北"两处大型农产品批发市场（现状保留众彩农产品批发市场，长江以北新增1个），并保留溧水、高淳两处地区性批发市场，新规划另设8处商品交易市场群。应急保供体系构建肉菜应急保供基地、终端应急保供网点、应急保供接驳站点三级网络。再生资源回收网络体系则完善"分拣中心—中转站—回收点"三级回收网络。

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新旧规划对比：

从"五级商圈"到"5+4+3"体系

对比2021版《南京市商业网点规划（2021-2035年）》，新规划在层级命名上更突出"国际地标""都市圈中心"等定位，强化国际化属性：地区活力商圈数量由41个增至42个，并新增了首发经济、夜间经济、"商业+"融合发展等特色体系，使南京商业蓝图从"层级化网点布局"升级为"功能复合的现代商业生态体系"。

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南京现有商业格局现状分析

1、整体规模与市场表现：存量超600万方，2025年量价齐升

据报告显示，南京优质商业存量已突破600万方，首店经济增速连续三年领跑长三角。从市场运行指标看，2025年南京商业综合体平均租金为4.71元/㎡/月，出租率83.26%，空置率16.74%。

数据解读：南京商业综合体出租率超83%，空置率16.74%，整体处于平稳运行状态；4.71元/㎡/月的租金水平反映出城市商业供给与需求的基本均衡，但局部空置压力仍需关注。

从消费表现看，2025年12月31日，全市重点监测的30家商场综合体合计销售额同比增长14.6%，客流量同比增长30.2%；其中新街口商圈、百家湖商圈重点零售企业销售额同比分别增长18.8%、16.2%。同日全市零售、餐饮、住宿三大行业交易额同比分别增长35.9%、66.7%、121.9%，显示南京商业消费动能强劲。

2、新街口商圈"一超"地位稳固

新街口商圈作为南京最大的商业中心，拥有10多座商场、超百栋商务楼宇，平均每天吸引客流超50万人次，是中国唯一同时拥有4个年销售额超40亿元购物中心的商圈。

• 全国排名：2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中，新街口商圈位列全国第二，仅次于北京CBD，超越上海小陆家嘴—张杨路、深圳福田CBD、广州天河路等一线城市商圈。

• 整体规模：整个新街口商圈年营业额超700亿元，坪效位列全国商圈第一。

• 顶流标杆：德基广场2024年实现全年销售收入245亿元，登顶全球单体商场"新店王"；2025年再以262亿元的销售收入卫冕全国店王。

• 新增供给：2025年9月19日，香港置地旗下JLC金陵中環开业，新街口商圈再添高端旗舰。

3、多核格局加速形成

南京商业正从新街口"一家独大"迈向"百花齐放"。在2025年度《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中，南京共有5个商圈上榜：

数据解读：新街口以全国第二的绝对优势稳居"超级强核"地位；百家湖、新江东、夫子庙、奥体4个商圈集中于50—85名区间，体现南京"一超多强"的商业新格局已经形成。（数据来源：赢商大数据）

百家湖商圈辐射150万消费人群，年商业购买力超过100亿元；河西元通商圈从"网红"走向"顶流"；新江东商圈、奥体商圈、夫子庙商圈各具特色，逐步构建起多极协同的城市商业版图。

从首店经济视角看，2025年Q3南京109家首店密集落地，TOP4项目（南京德基广场21家、JLC金陵中環14家、南京景枫中心11家、南京万象天地11家）共吸纳57家首店，占比超五成。"一超多强、多极协同"的商业新格局清晰浮现。

4、2025年商业大爆发：超130万方新供给入市

据南京市商务局不完全统计，2025年南京新开商业项目总体量超130万方，包括华润万象生活、香港置地、招商蛇口、华贸集团等头部商企的多个筹开项目。

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规划对南京商业格局的引导效应分析

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"一超"格局再强化，新街口升级国际地标

新规划将新街口定位为唯一的"国际地标商圈"，从过去的"一级商圈/国家级"跃升至"国际级"，明确其面向长三角、全国及国际消费人群。这一定位与新街口的硬实力高度契合：

• 德基广场2024年245亿元、2025年262亿元的连续店王业绩；

• 整体商圈年营业额超700亿元，坪效全国第一；

• 中国唯一拥有4个年销售额超40亿元购物中心的商圈；

• 2025年新增JLC金陵中環，叠加德基负一楼爆改、水游城三大区域改造、新百翻新等存量提质项目持续注入活力。

新街口承担"国际消费中心城市核心承载区"角色具备充分条件，未来将沿着高端化、品牌化、国际化方向进一步突破。

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"多核"格局加速兑现，三大都市圈中心商圈差异化定位

新规划的3个都市圈中心商圈，分别承担差异化使命：

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9大城市主力商圈、42个地区活力商圈带动副城与板块价值提升

商业服务设施作为居住配套的重要组成部分，板块的能级和发展动力与商业中心布局息息相关。新规划将仙林、桥北、六合、溧水、高淳等副城/外围商圈纳入"城市主力商圈"，将带动其周边住宅价值与人口集聚。42个地区活力商圈则进一步织密南京的商业网络，使商业服务在更广空间均衡覆盖。

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首发经济与夜间经济成为新增长点

南京首店经济持续领跑长三角。2025年Q3，南京109家首店密集落地，其中全国首店6家、区域首店13家、江苏首店35家、南京首店55家。Louis Vuitton全球首家独立香水美妆精品店、Polo Ralph Lauren全新形象店等品牌选择南京作为全国首发落点，标志着南京已具备国际品牌"首店首发地"的能级。

新规划的"一核多心多点"首发经济集聚区布局，与南京首店经济的现实分布高度契合：新街口作为核心引领区，元通、南站-大校场、江北、仙林、夫子庙、百家湖等9大商圈作为拓展培育区，明城墙、颐和路、老门东、熙南里、园博园等文化地标作为特色场景节点，匹配南京"古都韵+青春潮"的消费文化特质。29处市级夜间经济集聚区按"都市潮流、生活烟火、文创艺术、特色旅游"四类主题打造，进一步释放夜间消费潜力。

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"商业+"融合与城市更新成为底层驱动力

城市更新是南京从"商业大市"迈向"国际消费中心城市"的底层驱动力。新规划提出的"八片区、多节点""商业+"融合发展格局，本质上需要大量存量空间的更新改造来落地。2025年南京62个城市更新项目名单中包含大量商业载体改造，如：

老牌商业焕新、文化商业融合，成为南京商业版图持续迭代的重要动力。

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趋势研判与潜在挑战

（一）三大未来趋势

趋势一：商业格局从"一超多强"向"一核多极、协同共生"演进。新街口的国际地标地位不可撼动，但元通、江北、南站—大校场三大都市圈中心商圈的崛起，叠加百家湖、夫子庙、新江东、奥体等城市主力/活力商圈的差异化突破，南京商业将形成多中心、多层次、协同共生的新格局。

趋势二：业态升级呈三层叠加态势。高端国际化（新街口/德基/JLC金陵中環）+ 主题特色化（37处特色街区+"商业+"融合发展区）+ 社区生活化（地区活力商圈+社区便民商圈）三层叠加，覆盖从国际消费到日常生活的全频谱需求。

趋势三：消费新动能持续释放。首发经济（109家首店/Q3）、夜间经济（29处集聚区）、文旅商融合（金陵长乐坊、越城天地等）将成为南京消费提质的新引擎，与"国际范、青春潮、古都韵"的城市定位形成深度共振。

（二）三大潜在挑战

挑战一：商业供应集中放量带来同质化竞争与去化压力。2025年新开商业项目总体量超130万方，叠加2025年全市商业综合体空置率16.74%的现状，外围/老牌商业面临一定去化压力，需警惕短期供过于求风险。

挑战二：老牌商业体面临运营升级挑战。万谷慧、中央商场、军人俱乐部等老牌商场在公共设施、动线设计、招商品牌等方面与新商场存在差距，城市更新虽提供"第二生命"，但运营提质考验持续。

挑战三：副城/外围商圈培育周期较长。城市主力商圈中的六合、溧水、高淳，以及42个地区活力商圈中的众多新兴节点，培育需较长周期，对商业运营商的耐心与差异化定位能力提出更高要求。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用AI问知、行业skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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